Confira os bastidores da reportagem de Hugo Cilo
O empresário cubano-americano Jorge Pérez, CEO da maior incorporadora dos Estados Unidos, a Related Group, tem duas grandes paixões: obras de arte e canteiros de obras. Aos 64 anos, Pérez é o maior colecionador de esculturas e pinturas da Flórida e – junto com sua mulher, Darlene Boytell-Pérez – está entre os dez maiores dos Estados Unidos, com um acervo estimado em US$ 280 milhões pela Miami Art Dealers Association. Entre as peças mais valiosas, penduradas nas paredes da suntuosa mansão onde criou quatro filhos, em South Beach, reduto dos abonados de Miami, estão quadros do colombiano Fernando Botero e do mexicano Diego Rivera.
Jorge Pérez CEO da Related: "O Brasil tem se mostrado o melhor
do mundo para investimento em imóveis"
Suas polpudas contribuições ao mundo da arte fizeram com que o antigo Museu de Miami fosse rebatizado, em 2011, para Jorge Pérez Art Museum. Naquele ano, suas doações superaram US$ 40 milhões, incluindo US$ 20 milhões em telas de artistas latino-americanos. “A arte alimenta minha alma, me fortalece e me dá uma energia que não sei explicar”, disse Pérez em entrevista à DINHEIRO, durante uma rápida passagem a negócios por São Paulo, no final de outubro. Eleito o latino mais rico dos Estados Unidos no ano passado, com um patrimônio líquido de US$ 1,6 bilhão – sem considerar a fortuna imobiliária em nome de sua empresa –, pode-se dizer que Pérez tem múltiplas cidadanias.
Ele nasceu em Buenos Aires e passou boa parte da adolescência na Colômbia. Em 1968, com 18 anos, criou raízes em Miami, onde estudou economia e iniciou a construção de um império no ramo da construção civil. “Se algum brasileiro perguntar, diga que sou cubano, pois sei que dizer que nasci na Argentina pode pegar mal por aqui”, diz, sorrindo, o empresário, um influente assessor da Casa Branca para assuntos ligados a Cuba desde a gestão do presidente Bill Clinton. Neste ano, Pérez deve superar a marca de 100 mil apartamentos vendidos na Flórida, número equivalente a todos os imóveis residenciais construídos na cidade de São Paulo entre 2008 e 2013.
“Construir um imóvel me dá tanto prazer quanto adquirir uma obra de arte. Quanto mais eu tiver, obras e imóveis, melhor”, afirma Pérez, chamado de o “Rei dos Condomínios” pelo The Wall Street Journal. Na segunda quinzena do mês passado, Pérez esteve no Brasil, a serviço de sua segunda, mas não menos empolgante, paixão. O bilionário, em parceria com a construtora paulista Bueno Netto, comanda o maior projeto imobiliário em execução no Brasil. O Parque Global, como será chamado o novo megabairro em fase inicial de construção na região do Morumbi, às margens do rio Pinheiros, em São Paulo, terá R$ 8 bilhões em valor geral de vendas.
Paulo Aridan, diretor da Odebrecht: "Estamos seguindo
a nova vocação imobiliária da capital"
Trata-se da construção de uma luxuosa minicidade de 218 mil m² – área equivalente a 21 campos de futebol – em uma das poucas regiões da capital paulista com disponibilidade de terrenos. O condomínio multiuso terá dez torres (as mais altas com 47 andares) que abrigarão imóveis residenciais, hotel e escritórios, além de um shopping center com 400 lojas, 14 salas de cinema e 30 restaurantes. Um jardim privativo de 17 mil m² garantirá uma área verde no coração do novo bairro, que deverá ser inaugurada daqui a cinco anos. “A construção do Parque Global será uma contribuição incalculável para a arquitetura e o design do País, uma autêntica obra de arte, deixando obsoletos todos os grandes empreendimentos que conhecemos até aqui”, diz Pérez.
“Estamos erguendo uma nova cidade dentro da capital, com alto padrão de excelência, incorporando o que existe de mais moderno em engenharia e arquitetura”, acrescenta o sócio Adalberto Bueno Netto, dono e presidente do Grupo Bueno Netto. À primeira vista, a empolgação de Pérez e Bueno Netto pode soar exagerada. No entanto, a julgar pelos projetos bilionários executados pela Related em outros países, não é. A incorporadora, controlada por Pérez e pelo magnata americano Stephen Ross, administra um fundo imobiliário de mais de US$ 14 bilhões e possui cerca de US$ 50 bilhões em projetos em andamento, cifras que colocam a dupla em lugar de destaque no ranking dos maiores investidores mundiais do ramo imobiliário.
“Jorge Pérez e Stephen Ross hoje são sinônimos de negócios grandiosos no ramo imobiliário”, diz Sharon Allen, consultora do Coldwell Banker, em Miami. “A estreia deles no Brasil, assim como acontece em todos os países por onde passam, deverá imprimir um novo ritmo para todo o mercado local.” A Related está à frente da maior obra imobiliária na história dos Estados Unidos, um projeto avaliado em US$ 20 bilhões que promete redesenhar a silhueta da Big Apple nos próximos dez anos. Assim como o paulistano Parque Global, um novo bairro será erguido na região oeste da Ilha de Manhattan, um dos metros quadrados mais caros e disputados do mundo.
A central de linhas de trens da cidade, uma das poucas áreas não habitadas da ilha, será coberta com gigantescas placas de concreto, onde serão construídos 17 edifícios comerciais e residenciais. “Achávamos que Nova York havia chegado ao limite, sem áreas para novas construções, mas o novo bairro está criando um incrível horizonte para o setor”, disse Jonathan Miller, presidente da consultoria Miller Samuel Real State, de Nova York. O novo bairro nova-iorquino, batizado Hudson Yards, é o maior, mas não o único empreendimento faraônico no portfólio da companhia.
Hudson Yards: o megabairro em Manhattan será erguido sobre um gigantesco pátio de trens metropolitanos (à esq.)
Nos Estados Unidos, a Related assina a construção de cartões-postais como o complexo Time Warner Center, em Nova York, o Park Tower, em Chicago, e o Icon Bricker e o Apogee South Beach, em Miami (leia mais sobre o mercado imobiliário americano na entrevista “A Recuperação do mercado imobiliário nos EUA ainda levará três anos” ao final da reportagem). No Exterior, a Related de Pérez e Ross também possui obras em andamento em países como China, Índia, Emirados Árabes, Argentina e México. “Estamos em todo o mundo, mas faremos do Brasil o principal foco de nossos investimentos fora dos Estados Unidos nos próximos anos”, afirmou Pérez.
Por conta da atuação no setor imobiliário de mercados emergentes, o chefão da Related é conhecido como o “Donald Trump dos Trópicos”. “Conheço com precisão mercados em todo o mundo, e posso garantir que o Brasil tem se mostrado o melhor do mundo para investimento em imóveis.” Além das oportunidades bilionárias geradas, o mercado imobiliário brasileiro será uma peça indispensável na estratégia de recuperação da solidez financeira da Related, que sentiu os efeitos da crise do subprime americano: entre 2007 e 2010, a companhia acumulou perdas de mais de US$ 1 bilhão. Os preços dos imóveis desabaram, os bancos fecharam a torneira do crédito e os compradores desapareceram da noite para o dia.
“A crise me roubou dois anos de trabalho e me ensinou mais do que 20 anos de experiência”, afirmou Pérez. De quebra, as dificuldades o motivaram a colocar sua experiência no papel. O livro Powerhouse Principles: The Ultimate Blueprint for Real Estate Success in an Ever-Changing Market (Os Princípios para os empreendimentos imobiliários de sucesso em um mercado em constante mudança, numa tradução livre), traz algumas das lições que Pérez diz ter aprendido com o tombo. Dos ensinamentos tirados das turbulências do final da década passada estão a flexibilidade e a diversificação dos projetos. Não por acaso, para sustentar essa estratégia de longo prazo no Brasil, os planos da Related vão muito além do condomínio “três em um” na capital paulista.
No ano passado, a incorporadora deu o pontapé inicial em sua estratégia brasileira ao abrir o primeiro escritório em São Paulo. A operação local ficou a cargo do executivo Daniel Citron, ex-presidente da Tishman Speyer no Brasil, que logo anunciou a construção de um edifício residencial na região da avenida Faria Lima e que começará a ser erguido neste ano. Segundo Citron, a ordem da matriz é garimpar novas áreas para construir. “Recebemos sinal verde de Pérez para investir o que for necessário no Brasil”, disse Citron. “Estaremos em busca de oportunidades em qualquer lugar do País que tenha potencial de valorização.”
Stephen Ross, o sócio de Pérez: o bilionário está construindo um bairro
de US$ 20 bilhões em Nova York, no maior projeto imobiliário
da história do país
PARCERIAS A busca por novas oportunidades de negócios já ocorre no Rio de Janeiro. A Related participa da concorrência por 100 mil m² no Porto Maravilha, um novo megabairro de alto padrão, que ocupa uma área total de um milhão de m2 e que poderá ter um volume geral de vendas (VGV), apenas na primeira etapa, semelhante aos R$ 8 bilhões do Parque Global, em São Paulo. O início das obras depende de uma assinatura do fundo imobiliário da Caixa Econômica Federal, proprietário da área do porto. “O grande fluxo de investimentos estrangeiros é bem-vindo porque agrega recursos e expertise aos novos projetos”, afirma Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, a principal entidade do setor imobiliário no País.
“No entanto, os empreendimentos serão bem-sucedidos se houver parceria com empresários brasileiros, já que o mercado imobiliário é uma atividade essencialmente local.” A ofensiva da Related no mercado conta com parceiros de peso. No Rio de Janeiro, se o projeto for aprovado pela Caixa, a companhia terá como sócias a Westfield, empresa responsável pelos principais projetos da Olimpíada de Londres, e a BNCorp, incorporadora do Grupo Bueno Netto. O consórcio é chamado de Grupo Porto Cidade. O projeto apresentado pelas três empresas prevê a construção de seis arranha-céus no Porto Maravilha e terá investimentos imediatos da ordem de R$ 3,5 bilhões.
“Acredito que o futuro da Related no mercado brasileiro dependerá, principalmente, do sucesso ou não da empresa no Porto Maravilha, que hoje é o principal cartão de visita do mercado imobiliário da cidade”, diz o economista Eugênio Pedroza, da consultoria Jones Lang LaSalle. O interesse do bilionário Jorge Pérez pelo mercado brasileiro da construção não se dá por acaso e coincide com um momento raro na história do setor no País, em que lançamentos de megaempreendimentos imobiliários são cada vez mais comuns. Os cinco maiores deles devem gerar um valor geral de vendas colossal, na casa dos R$ 30 bilhões (veja as maiores obras abaixo).
Adalberto Bueno Netto: "Estamos erguendo uma nova cidade
dentro da capital"
Dentro do mesmo projeto que vem sendo cobiçado pela Related no Porto Maravilha, por exemplo, há outros interessados do porte das gigantes OAS, Carioca Engenharia e a Odebrecht. “O novo complexo imobiliário na região portuária será um marco na história do Rio de Janeiro, uma cidade que sofre com a falta de espaços e a ocupação desordenada”, afirma Rodrigo Melo, diretor da regional carioca da Odebrecht Realizações Imobiliárias. O local receberá investimentos também do empresário e apresentador de televisão americano Donald Trump, que construirá seu primeiro conjunto de edifícios comerciais no Brasil, o Trump Towers.
O empreendimento terá cinco prédios, que serão erguidos pela construtora Even e pela incorporadora MRP International, com um VGV de R$ 6 bilhões. Na lista dos megaempreendimentos bilionários em obras pelo País ainda estão o Jardim das Perdizes, da construtora Tecnisa, com potencial de R$ 5 bilhões em vendas, e o Parque da Cidade, um novo bairro que será construído pela Odebrecht na Chácara Santo Antônio, próximo da marginal Pinheiros, ambos em São Paulo, que poderá gerar vendas de R$ 4 bilhões.
“Estamos acompanhando a nova vocação imobiliária da capital, seguindo para os novos vetores de desenvolvimento da cidade”, disse Paulo Aridan, diretor-geral da Odebrecht Realizações Imobiliárias em São Paulo. Seguir a vocação imobiliária dos mercados em que atua é, inclusive, uma das regras fundamentais da cartilha de Jorge Pérez, descritas em seu livro. Resta saber, agora, se a receita do sucesso do empresário nos Estados Unidos será replicada no Brasil. O erro é um capítulo sobre o qual ele espera não ter de escrever novamente.
“O que causa a bolha é o excesso de crédito”
DINHEIRO: A decisão de investir no Brasil só agora não é um pouco tardia?
PÉREZ: Não é. Nos próximos dez anos, o Brasil, a China e a Índia serão os melhores mercados do mundo para as empresas do setor imobiliário. Estamos chegando no momento certo.
O País vive uma bolha imobiliária?
O Brasil não vive uma bolha imobiliária. O mesmo índice de valorização em São Paulo e no Rio de Janeiro ocorreu em cidades como Nova York e Londres. O que causa bolha é crédito em excesso e pouca oferta de imóveis. No mercado brasileiro, a concessão de crédito é criteriosa e a oferta está em equilíbrio com a demanda.
Há demanda para megabairros de luxo?
A demanda é gigantesca. Até agora, o mercado de imóveis era pautado pelo preço. Por isso, as construções tinham de ser mais baratas possíveis e os projetos ficaram sem identidade, muito sem graça. O mercado mudou de patamar. Teremos cada vez mais imóveis assinados por grandes nomes do design, com arquitetura inovadora e projetos dignos de obras de arte.
Qual é a sua principal característica como empreendedor?
Tem gente que diz que o sucesso de um empreendimento depende de três coisas: localização, localização e localização. Para mim, o que determina o sucesso é o timing. O projeto certo no momento certo.
Unir a arte a projetos imobiliários não é uma novidade.
Introduzir obras de arte em nossa vida não é combinar o quadro da parede com a cor do sofá, como faz a maioria dos arquitetos. Fazer arte é pensar além.
“A Recuperação do mercado imobiliário nos EUA ainda levará três anos”
Douglas Duncan, vice-presidente da Fannie Mae
Por Luís Artur NOGUEIRA
Em sua primeira visita ao País, o economista americano Douglas Duncan ficou impressionado com a pujança do mercado imobiliário brasileiro. Conversou com banqueiros e especialistas do setor e ficou convencido de que não há bolha imobiliária à vista. Duncan, que é vice-presidente da Fannie Mae – uma das gigantes do setor de hipotecas que receberam ajuda do governo dos EUA no auge da crise –, falou à DINHEIRO durante um evento promovido pela Acrefi, a associação de bancos e financeiras, em São Paulo.
Qual é a situação atual do mercado imobiliário americano?
O mercado está em recuperação, com uma expansão sustentável. No entanto, ainda levará pelo menos mais três anos até que retorne a um patamar normal, compatível com a demografia do país.
Como podemos ter certeza de que não haverá uma nova bolha?
A bolha imobiliária que antecedeu a crise foi formada pela demanda de um tipo diferente de investidor, que tirou proveito das sucessivas altas de preços. É uma dinâmica muito diferente da atual. O nível de construção ainda é baixo e 60% dos proprietários de imóveis ainda estão com as hipotecas em atraso por mais de 90 dias.
A taxa de juros nos Estados Unidos está num nível baixo há bastante tempo. Isso não é um risco?
Não acho que isso esteja criando uma bolha. O Federal Reserve (Fed) anunciou, inclusive, que pretende manter a política monetária frouxa por um tempo ainda longo.
Qual será o momento correto de mudar a política monetária?
É difícil prever com exatidão. Nossa visão é de que o Fed começará a mexer nisso no primeiro trimestre de 2014. Porém, é possível que reavalie a sua posição se ficar comprovado que a recente paralisação do governo e a interminável discussão do teto da dívida trouxeram impactos negativos à recuperação econômica.
Qual é a sua avaliação sobre o mercado imobiliário brasileiro?
Essa é a minha primeira visita ao Brasil e eu tive muitas conversas com banqueiros, economistas e especialistas no assunto. Nos Estados Unidos, os financiamentos imobiliários representam em torno de 100% do PIB. No Brasil, apenas 7%. O que eu posso dizer é que ainda há um amplo espaço para desenvolver esse mercado.
Quais são os riscos no horizonte?
Acho que é preciso ficar atento para a possibilidade de que uma mudança da política monetária nos Estados Unidos possa afetar o Brasil. Em tese, uma alta dos juros determinada pelo Fed poderia, de alguma forma, causar uma ruptura no mercado imobiliário brasileiro.
O economista Roberto Shiller, seu compatriota e um dos três ganhadores do Prêmio Nobel de Economia em 2013, disse recentemente que há uma bolha imobiliária no Rio e em São Paulo...
Bom, não sei se ele realmente estudou esses mercados em detalhe. Mas eu não posso questionar a análise do sr. Shiller, afinal de contas ele agora é um Prêmio Nobel (risos).
O sr. ficou satisfeito com o acordo fiscal no Congresso dos EUA?
Apenas empurramos o problema com a barriga e, infelizmente, teremos de continuar discutindo o assunto até janeiro ou fevereiro do ano que vem. Os Estados Unidos têm um significativo problema fiscal de longo prazo e nós nem começamos a abordar as questões de seguridade social e saúde.
A China tem defendido a necessidade de os países adotarem uma moeda alternativa ao dólar como reserva global. Faz sentido?
Sim. É uma questão de estratégia competitiva de cada país. Os Estados Unidos têm o privilégio de ser a reserva cambial do mundo e isso lhes dá a habilidade para fazer coisas que outras nações não podem fazer. Então, é natural que a China também queira ser.
Por que esse questionamento ressurge agora?
O debate ressurgiu agora por causa da fragilidade americana. Fica a lição para os Estados Unidos. Quando se flerta com o risco de calote, automaticamente abre-se a possibilidade de perder essa vantagem competitiva, a partir do questionamento de outros países.
